[건설 및 건자재] 공공주도 대도시권 주택공급 확대방안 정리

2월5일 신영증권에서 나온 리포트 참조하여 작성

 

 

2025년까지 수도권 61.6만호(서울 32만호), 지방 22만호 총 83.6만호 신규 부지 확보

- 공공주도로 개발사업을 진행할 경우, 각종 인센티브 제공함으로써 공급 물량 늘리겠다는 의지 피력

- 제공되는 인센티브는 사업기간 5년 이내 단축, 용적률 120% 상향, 재건축초과이익 부담금 미부과, 2년거주 의무 미적용 등이 있음

- 금번 83.6만호 중 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획으로, 기존 수도권 127만호 공급계획과 합산하면 약 200만호 이상의 역대 최대 수준의 공급 대책임

 

 

도심공공주택복합사업이란?(내가 몰라서 찾아봄)

- 3년간 한시적 도입

- 공공이 역세권과 준공업지역, 저층주거지에 대한 지구지정으로 부지를 확보한 뒤, 주택을 공급하고 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 함께 추진하는 방식

- 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH, SH 등에 주택 및 거점 복합 조성 제안 가능

- 이후 국토부, 지자체는 검토를 거쳐 해당 지역에 대한 예정지구 지정 등 신속한 사업 추진

- 예정지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2이상이 동의하면 사업이 확정됨

- 해당 토지 소유자에게는 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률과 아파트,상가 우선공급 보장

- 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트, 상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세) 도입

 

 

공공 직접시행 정비사업이란?(=정비사업, 13.6만호)

- 주민동의를 거쳐 LH, SH 등이 재개발, 재건축을 직접 시행

- 조합원 과반수 요청 요건이 1년내 토지소유자 2/3으로 종전 3/4보다 완화된 수치

- 여기에 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등을 적용하여 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축

- 여기에 1단계 종상향, 용적률 상향, 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등 사업성 개선

 

*재건축 초과이익 부담금 - 이익이 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3천만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%까지 부담금으로 환수(재건축초과이익=종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분+개발비용))

 

- 미래 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등으로 분담금 증가 리스크 제거

 

 

 

불확실성은 존재하나 방황성은 명확

대책 발표 이후 많은 허점들이 지적됐다.

1) 구체적인 입지가 없다

2) 향후 개정안이 제때제때 통과되겠냐

3) 공공주도로 인해 민간 사업자들의 참여가 제한될 것(대형건설주 중심으로 단기조정 가능성)

1번은 뭐 나중에 나오는거보고 까더라도..3번에서 걸리는 부분이 많다.

공공주도로 지은 아파트의 퀄리티가 얼마나 높을까?

84제곱미터 이상의 물량이 얼마나 될까?

LH, SH 아파트 단지가 사람들이 살고 싶어하는 곳들이 될까?

모르겠다....다 기대이하일듯 하다.

 

그러나 지금까지 주택 공급은 충분하다는 고집을 버린것만으로도 의미가 있다고 생각한다.

마지막 자존심으로 공공성에 대한 고집은 차마 못버렸는데,

개인적으로는 이 부분마저 곧 뒤집어 엎을것 같다.

 

민간이 짓는 주택이 늘어나야 한다.

이제 유권자들은 공공이라는 단어만 들어도 경기를 일으킨다.

방향을 잘못잡아도 한참 잘못잡았다고 질타한다.

민간이 늘어나야 여당이 재보선, 대선에서 이길 수 있다.

본인들의 밥줄이 달린 문제이다.

공공을 언제까지 핵심으로 밀어부칠 수 있을까?

주택 공급 확대라는 확정된 미래에 퍼즐 몇개 정도만 더 맞춰지면 된다.