나의 부동산 매수기(3) 지역선택(행신 소만1단지부영)

아파트 매매를 위해 살펴본곳 두번째는

 

 

행신 소만1단지부영

1. 기본정보

 

2. 관심갔던 이유

1) 높은 전세가율(꾸준한 실거주 수요)

서울 접근성이 워낙 뛰어나 실거주하기 좋다고 느껴졌다. 

회사로 가는 광역버스 정류장도 도보로 5분이었다(서서가긴 해야하지만..)

광화문, 종로일대 직장인들에겐 직주근접이라는 말이 적합했다.

 

그래서 그런지 행신은 지금까지 쭉 전세가율이 높았었다.

평균적으로 80~90%정도는 유지했었고, 최근에 실거래가가 좀 올라서 70~80% 정도 되는것 같다.

그만큼 실거래가가 오르지 않았다는 이야기이기도 하지만..

앞으로 하락장이 와도 최소한 전세로 돌릴수는 있을것 같았다.

또한, 3기신도시인 고양창릉 입주를 앞뒀을땐 실거주 요건을 채우려는 청약당첨자들의 전세 수요도 충분히 있어보였다.

호갱노노 참조

2) 1기신도시 리모델링 이슈

정권이 바뀐다 하더라도 3기신도시 실입주까지는 아직 시간이 한참 남았고..

공급물량을 단기간에 급증시키기는 어려우니, 1기신도시를 이용하지 않을까?

https://www.newspim.com/news/view/20210908000648

늙어가는 1기 신도시…'리모델링' 봄바람 타고 매매값 '고공행진'

특히 소만1단지는 용적률이 240%로 높아 재건축은 사실상 힘들고,

안전진단 통과도 비교적 수월한 장점이 있어 주민들의 관심을 충분히 끌만하다고 생각했다.

다만, 아직 행신쪽은 리모델링 움직임이 거의 없는 상황이긴 하다.

 

 

3. 매수하지 않은 이유

1) 직접적인 교통호재는 없음

KTX행신역과 경의중앙선 강매역이 가깝고 광역버스 정류장도 코앞이지만, 앞으로의 교통호재는 크게 없었다.

집값은 교통호재가 발표됐을 때, 착공에 들어갈 때, 개통될 때 움직인다고 하던데

발표와 착공은 놓쳤어도 개통은 놓치고 싶지 않았다.

파주와 일산을 지나는 GTX-A 노선과 고양선 모두 행신과는 큰 관련이 없어보였다.

(GTX-A 노선중에선 대곡역과 버스로 약 16분 거리) 

 

지하철로는 강매역과 가장 가깝다

 

2) 가격 급등으로 예산 초과

요즘 가격이 어딜가나 급등한건 똑같지만, 문제는 호가가 나만의 기준인 최대 3.5억을 넘어섰었다.

3.5억을 나만의 기준으로 잡은 이유는 보금자리론 체증식상환으로 돈을 빌린다고 가정했을때,

월 이자 비용을 월급의 20% 이내 수준으로 맞추고 싶었다.

 

숨만 쉬고 저녁만 사먹어도 월급이 저멀리 날아가는데...

경조사비다 뭐다 하면 눈으로 보고도 믿기 힘든 금액이 남아있게된다.

그래도 조금씩은 월급으로 비트코인도사고 주식도 매매하고 해야지..그래야 월급받는 재미가있지ㅜㅜ

 

앞으로 금리가 내릴 가능성은 거의 0%고..반대로 오를 가능성만 열려있는데, 대출이자 나가는거 감안하면 자제해야 했다.

3.5억 조금 초과하는 금액으로 저층이나 탑층도 있긴 했는데 로얄층으로 들어가고 싶었다.

 

 

 

위와 같은 이유로 한창 행신과 금사빠가 되었다가도 사지 못했다.

광역버스 타고 출퇴근하는 상상도 이미 많이 했었는데..

앞으로 많이 오르면 배아플것 같다.